Подбор помещений в аренду
ЗАКРЫТЬ
ЗАКРЫТЬ

Торговые центры в водовороте развлечений


25 октября 2017

Предпочтения потребителей в сфере развлечений меняются чаще, чем сезонные коллекции одежды. В последние годы девелоперы и управляющие компании торговых центров привлекали все больше образовательных и развлекательных операторов в качестве арендаторов.

Застройщики в погоне за уставшими от классического шопинга и долгих поездок в моллы клиентами стали перевоплощаться из купцов в импресарио. Однако сегодня предпочтения потребителей в сфере развлечений порой меняются даже чаще, чем сезонные коллекции одежды.

Зрелища и образование

За несколько лет рынок развлекательных операторов в России вырос в разы. Свое активное развитие продолжает формат edutainment, появляются новые концепции спортивной направленности. Торговые центры стремительно становятся самостоятельной площадкой проведения досуга, а не просто местом для шопинга, который все чаще воспринимается как рутина.

Торговый центр

Пул развлекательных и рекреационных арендаторов торговых комплексов увеличивается вслед за меняющимися предпочтениями посетителей. Классические развлекательные элементы ТК в виде кинотеатров и детских центров не теряют свою востребованность, но уже не способны быть отдельными мощными магнитами для всех потенциальных посетителей торгового объекта.

Расщепление целевой аудитории на более мелкие группы вынуждает девелоперов увеличивать разнообразие развлекательных операторов. Так, в торговых центрах Европы появилась практика размещения театров, медицинских центров, а также городских библиотек. В России, в свою очередь, в торговых центрах развивается социально-образовательный сектор — открываются площадки для проведения тематических лекций и семинаров, показов мод, увеличивается доля проектов формата edutainment. Подобные проекты представлены так называемыми "детскими городами профессий" (Kidzania, "КидБург" и другие), интерактивными музеями (например, "Интеллектус" в Уфе) и мультимедийными выставками современного искусства (например, Artplay в Москве).

Столь активный рост зоны развлечений в торговых центрах объясняется не только растущей популярностью семейного отдыха, но и существенным количеством вакантных площадей, которые образовались в период кризиса. Для многих девелоперов привлечение крупного развлекательного якорного арендатора было единственной возможностью заполнить свободные помещения и привлечь дополнительный трафик.

Кинотеатр в торговом центре

Стоит отметить, что в большинстве случаев доходность таких сделок стремилась к нулю по двум основным причинам: в силу специфики бизнеса большинство операторов в этом сегменте имеют невысокие показатели по удельной выручке на 1 кв. м и, соответственно, оплачивают аренду по минимальным ставкам; инвестиции в запуск крупного развлекательного комплекса в составе ТЦ достаточно высоки, поэтому операторы стремятся разделить их с собственниками объектов. При этом в погоне за трендами и попыткой развлечь всех, не стоит забывать и о первой букве в аббревиатуре ТРЦ.

Елена Вишнякова, руководитель направления торговой недвижимости Rusland SP, напоминает, что случаев, когда исключительно развлекательный арендатор становится "лицом" торгового центра, немного. "Таким примером служит петербургский ТРЦ "Питерлэнд". Однако не стоит забывать, что торговый центр должен генерировать значительный финансовый поток, который развлекательная составляющая не способна обеспечить. Досуговые форматы должны дополнять концепцию объекта, а не притягивать трафик", — отметила Вишнякова.

Развлечения в торговом центре

Поиск рецептов

В целом существуют множество факторов, которые оказывают влияние на характер, состав и концепцию развлекательной составляющей в торговом комплексе. Первое — это формат и концепция самого торгового объекта, которая, должна быть напрямую связана с местоположением объекта. Также девелоперы принимают во внимание своих конкурентов в зоне охвата, подробно анализируют их сильные и слабые стороны, чтобы затем сделать выводы о свободных нишах в данном сегменте рынка. Помимо этого, авторам концепции развлечение необходимо детально изучить состав и портрет целевой аудитории, синергию с другими арендаторами комплекса и найти то самое уникальное торговое предложение, которое позволит развлекательному оператору стать сильным "якорем" в ТЦ.

Руководитель направления аренды торговых помещений по Москве и Московскому региону в CBRE Александра Чиркаева говорит о том, что сегодня под развлечения в торговых центрах выделяются до 17% площадей. "За последние три года эта цифра увеличилась где-то на 5%. Если говорить о тенденциях, то в составе торговых центров стали появляться новые операторы, акцент больше делается на сегменте food & beverage, а также на развлечения с образовательной функцией", — заключила эксперт.

По словам Андрея Шувалова, старшего директора отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield, развлекательную функцию экономически целесообразно предусматривать в проектах с арендопригодной площадью более 50 тыс. кв. м, поскольку развлекательная функция является генератором дополнительного трафика и при минимальных ставках аренды. "В таких проектах под кинотеатр отводятся 4−5% площадей, а под развлечения — 6−7%. За рубежом в новых проектах под развлекательную функцию планируют 8−10%. Если речь идет об общественном питании, то концепция фуд-корта в России не менялась годами: 10−15 операторов, собранных в конце торговой галереи на самом последнем этаже. Концепция как бы говорит давайте их накормим и отправим как можно быстрее обратно в торговую галерею за покупками", — считает специалист.

Батут в торговом центре

Стоит отметить, что развлекательные операторы имеют меньшую выручку, чем торговые. Для собственника и УК это означает, меньшие ставки аренды, иногда даже на порядок. С другой стороны, такие арендаторы могут занимать помещения, непопулярные у ритейлеров. И наличие развлекательных операторов, несмотря на сравнительно небольшой чек, обеспечивает стабильный интерес к торговому объекту.

Каждые 20−30 минут ожидания киносеанса почти гарантированно увеличивают выручку общепита и магазинов косметики, аксессуаров и иных точек “импульсного” спроса. И наличие развлекательной составляющей обычно мотивирует семью потратить примерно на 150% больше, чем, если бы в ТЦ были только торговые галереи. Что касается маржинальности, то бизнес сферы развлечений, как правило, требует крупных первоначальных инвестиций. Это, например, оборудование, лицензии на показ фильмов. Часто расходы номинированы в долларах, поэтому маржинальность бизнеса с учетом валютных курсов не слишком высока. Для девелопера арендный доход на 1 кв. м площади от такого арендатора будет существенно ниже, чем от арендатора торговой галереи.

Кинотеатр в торговом центре

По мнению Павла Тимца, директора ООО "Крытые парки аттракционов", с точки зрения логистики для парка развлечений не так важно расположение, как например, для гипермаркета, где имеет значение удобство доставки продуктов и передвижение покупателей с тележками. "Для развлечений можно выделить не самое удобное место в торговом центре. Чаще всего, чтобы подняться в развлекательный центр, нам нужно пройти не один этаж с торговыми магазинами и преодолеть несколько эскалаторов, которые, кстати, тоже расположены так, чтобы охватить по пути как можно больше торговых точек.

Несмотря на все хитрости проектировщиков, статистика показывает, что 60% гостей развлекательных центров не совершают покупок в "торговой галерее". При этом наличие парка развлечений в торговом центре позволяет увеличить оборот арендаторов в среднем на 10%. Благодаря тому, что поход в торгово-развлекательный центр давно стал способом проведения досуга, предприятия нашего типа запрашивают у девелоперов арендную ставку меньше, чем обычные арендаторы. Не смотря на эту борьбу за низкие цены, аренда в структуре выручки в России составляет 15–25% от оборота, а на западе от 4 до 10%", — анализирует Тимец.

Кулинарный мастер-класс в торговом центре

Калейдоскоп трендов

Однако даже самая продуманная стратегия размещения операторов развлечений не может быть до конца быть защищена от ротации трендов. Сейчас мода на развлечения меняется с невероятной скоростью. То, что было на пике интереса два года назад, сегодня кажется потребителям скучным. Так, квесты начали постепенно вытесняться новыми форматами, хотя еще три года назад они были самыми желанными арендаторами ТРК.

По словам руководителя отдела ритейл-консалтинга департамента торговых площадей компании JLL Полины Жилкиной, можно отметить, что из моды вышли боулинги, катки и автоматы видеоигр. "Тренды в развлекательном бизнесе очень быстро меняются — быстрее смене подвержен, наверное, только сегмент food & beverage. Существуют множество факторов, которые влияют на ожидания клиентов и, соответственно, уровень потребительского спроса в сегменте. К примеру, недавно появившийся тренд на здоровый образ жизни очень быстро "добавил" спортивную функцию в развлекательные центры, а тренд на всестороннее развитие детей активно способствует росту сегмента edutainment", — анализирует Жилкина.

Водолаз в торговом центе

Алексей Емельянов, генеральный директор компании City & Malls PFM, уверен, что лишь кинотеатр остается самой "незыблемой" частью развлечений в ТРЦ. "Это направление развивается, внедряя новые технологии, так, сейчас и в регионах открываются IMAX-кинотеатры, тематические и усовершенствованные залы. А популярные ранее боулинг, бильярд ушли в прошлое", — добавил он.

Именно поэтому как минимум один раз в пять лет необходимо проводить мониторинг актуальности форматов развлечений, присутствующих в торговом центре. Зачастую внешние факторы влияют на посещение того или иного заведения. Виртуальные игры, например, сейчас завоевывают аудиторию ТЦ, развиваются сегвейдромы.

Александра Чиркаева уверена, что самая распространенная ошибка в этом вопросе — допущение пересекающихся концепций. "Также важно четко представлять формат. Так, например, в город профессий по статистике люди возвращаются в среднем не больше трех раз, поэтому ставить этого оператора в районный торговый центр, скорее всего не резонно", — подчеркнула она.

Развлечения в торговом центре

Сегмент развлечений в торговых комплексах развивается, и будет развиваться в будущем. Это логичное выражение изменения потребительского мышления. После столь бурного расширения предложения на рынке люди уже не захотят вернуться в обычные "коробки " со стандартным набором операторов. Однако было бы ошибочно полагать, что торговый комплекс способен жить только за счет одних арендаторов сферы развлечений.

Не менее серьезной ошибкой для собственника ТРЦ может обернуться и слишком большая ставка на развлекательную составляющую. Все же трафик, который приносят развлекательные арендаторы, не всегда конвертируется в реальных покупателей, все это может превратить объект в центр развлечений, и торговые арендаторы начнут испытывать нехватку покупателей, что приведет к постепенной ротации среди них и росту вакансии в объекте, а значит, понижению рентабельности всего проекта.

Источник: arendator.ru

Любая информация, представленная на данном сайте, носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой