Подбор помещений в аренду
ЗАКРЫТЬ
ЗАКРЫТЬ

Тонкости управления: торговая и офисная недвижимость


20 августа 2015

Коммерческий директор City&Malls PFM Сергей Шиферсон рассказал, почему управлять Центром современного искусства «Винзавод» сложнее, чем ДК «Симоновский» и почему арендаторы при практически одинаковой арендной ставке с «Москва-Сити» предпочитают заселяться в ДК «Симоновский».

— Сергей, для начала расскажите, что сегодня представляет собой деловой квартал «Симоновский».

ДК «Симоновский»

— ДК «Симоновский» возник на месте завода «Динамо», где в советские годы делали электродвигатели. В 2000-х годах, до начала реновации территории, здесь находились автосервисы и мастерские по покраске автомобилей. Первый объект на данной территории - «Омега Плаза» начал заселяться арендаторами в 2008 году. К моменту окончания реновации всех строений ДК «Симоновский» их площадь составит 350 тыс. кв. метров, из которых 250 тысяч – офисы и 100 тысяч – торговые центры. На территории «Симоновского» в итоге будет расположено 21 строение, из которых 10 – офисные здания и 2 – торговые центры. На сегодняшний день численность людей, работающих или посещающих деловой квартал - клиентов наших арендаторов, курьеров, покупателей - составляет 46 тысяч человек. Когда оставшиеся бизнес-центры начнут функционировать, и все помещения будут заселены, то количество резидентов и гостей квартала вырастет до 70 тысяч человек в день.

— А какая вакансия на сегодняшний день в бизнес-центрах и торговых центрах ДК «Симоновский»?

— Мебельный центр Roomer загружен на 99%, «ОранжПарк» - на 60%, в бизнес-центрах загрузки ниже 80% нет. При этом мы сдаем площади в аренду выше рынка и даже в кризис проводим на наиболее привлекательные наши объекты, скажем так, аукционы среди арендаторов. Причем цена, которую предлагают арендаторы за возможность быть представленными в том или ином объекте не всегда является решающим фактором. Критерий выбора, в том числе и концепция арендатора.

— Вы говорите, что сдаете площади выше рынка. Можете назвать арендные ставки?

— В среднем офисы сдаются по 20 тыс. рублей за квадратный метр в год, торговые площади – 50 тыс. рублей в год. В «ОранжПарке» цены ниже – на уровне 20-30 тыс. рублей в год. В кризис к нам поехали арендаторы из разных мест, например, с Павелецкой набережной. Скажу больше, сегодня некоторые площади в ММДЦ «Москва-Сити» стоят столько же, сколько и площади в ДК «Симоновский» и арендаторы предпочитают нас, а не в «Москва-Сити».

— Удивительно. Почему?

— Во-первых, в «Москва-Сити» на порядок выше операционные расходы, которые не входят в арендную ставку, во-вторых, не все согласны арендовать офис в пустом здании. В-третьих, некоторые компании думают о сотрудниках и не хотят их заставлять по полчаса ходить от метро на работу. Мы же предлагаем не только инфраструктуру, а локацию, которая и составляет ту самую добавленную стоимость, которую с разным успехом ищут все девелоперы. Кроме того, у нас много вариантов помещений. Например, мы рады старт-апу, которому нужно 20 «квадратов». Готовы крупной компании предоставить несколько этажей в бизнес-центре. Желает компания жить обособленно – пожалуйста, на нашей территории есть отдельно стоящие особняки. В кризис больше всего пострадали офисы класса А, в которых работали международные компании. Мы же работаем в сегменте В+ и наш главный клиент – российские компании, хотя, есть и иностранные GFK, ESET.

— В портфеле вашей компании самые разные объекты: ДК «Симоновский», бизнес-парк «Союз», БЦ «Барклай парк», МЦ ROOMER, Центр дизайна и интерьера «Экспострой на Нахимовском», Центр современного искусства «Винзавод». Каким объектом сложнее всего управлять?

ДК «Симоновский»

— Сложнее всего с объектами, где требуется ручное управление. Априори это объекты с арендаторами творческой направленности бизнеса. Каждый из них требует к себе внимания, индивидуального подхода. Поэтому управлять, скажем, «Винзаводом» сложнее, чем ДК «Симоновский», если говорить о взаимоотношениях с арендаторами. И это даже несмотря на то, что творческим развитием объекта занимается специально созданный фонд. К счастью, у нас имеется успешный опыт перехода от ручного управления к автоматическому, конвейерному. Когда мы пришли к управлению ЦДиИ «Экспострой на Нахимовском», каждый арендатор, а их было более тысячи, привык и хотел общаться с собственниками объекта лично. Нам потребовалось около года, чтобы отучить арендаторов от этой практики. Мы создали call-центр и клиентскую службу, службу одного окна для арендаторов, отладили форму электронной подачи заявок, ввели стандарты, регламентирующие деятельность арендаторов на объекте. Пришлось прибегать к жестким мерам, вводить систему штрафов, чтобы, например, продавец каждого магазина был на рабочем месте к началу открытия торгового комплекса и не закрывал торговую точку до закрытия комплекса.

Если коснуться вопросов эксплуатации, то здесь тоже есть свои особенности. Например, на территории «Винзавода» в нашем ведении находится эксклюзивный инженерный объект – котельная, с которой локальная эксплуатирующая организация не может справиться. Котельную фактически обслуживают инженеры, которые находятся в штате нашей компании.

Разумеется, управлять деловым кварталом сложнее, чем отдельно стоящим офисным или торговым центром. Ведь Деловой квартал «Симоновский» - это территория в 10 гектаров и мы отвечаем не только за внутреннее техническое состояние объектов, но и за внешние инженерные и электрические сети, благоустройство и т.д.

— Вам приходилось сталкиваться со странными, неадекватными пожеланиями собственников и арендаторов объектов? Были ли в вашей практике случаи, когда компания отказывалась от управления объектом?

— Собственники, как правило, хотят финансовых результатов и неадекватных требований не выдвигают. Хотя, конечно, бывает. Например, мы были вынуждены отказаться от управления одним объектом, поскольку он находился в плохом техническом состоянии, нужно было менять фасад, арендаторы постоянно жаловались, что их заливает. Собственник же инвестировать средства в это не хотел. Мы не беремся за объекты, если понимаем, что по независящим от нас причинам не сможем обеспечить финансовый результат. Судьба этого объекта не завидна – заполняемость 50%.

БЦ «ОМЕГА-2»

Что касается арендаторов, то бывают, например, необычные просьбы. Один раз нам поставили условие оборудовать велопарковку. Какая проблема – мы сделали, и арендатор стал нашим. Был случай, что сотрудники одного арендатора постоянно писали в трудовую инспекцию, добиваясь, чтобы в офисе класса В был установлен регулятор влажности воздуха. Получить желаемое им не удалось, поскольку данные системы устанавливаются в офисах класса А, но не в классе В и мы объяснили это арендатору. Проблема разрешилась.

Полагаю, что в офисах класса А больше странных пожеланий от арендаторов. К примеру, по западным стандартам детали интерьера должны быть выкрашены в определенный цвет, чтобы их лучше было видно при задымлении помещений. Западные компании этого требуют, а у нас в российском законодательстве нигде такие нормы не зафиксированы. И не каждый собственник готов вносить изменения в цветовую гамму интерьера ради одного или нескольких арендаторов. В управлении западных офисов все стандартизировано. К примеру, если положено убирать мусор раз в четыре часа, то даже если на глазах у охраны, ресепшн, кто-то из посетителей объекта намусорит, клининговые службы придут ровно в назначенное время, и ни минутой раньше. И все относятся к этому с пониманием. В российских реалиях по-другому: в некоторых офисах класса А рядом с мусорным ведром даже человека ставят, чтобы он следил за чистотой.

— По каким критериям собственнику объекта стоит выбирать управляющую компанию?

— Во-первых, я бы посоветовал работать с компанией, у которой уже имеется успешный опыт управления аналогичными проектами. Если речь идет о торговом объекте – за плечами компании должен быть опыт управления ТЦ или ТРЦ, если речь об офисах – то опыт работы в данном сегменте. Причем если говорить об офисных центрах нужно, на мой взгляд, смотреть на совпадение классности объектов. Во-вторых, необходимо провести контрольную закупку – инкогнито съездить на объект, который находится в ведении интересующей вас управляющей компании. Посмотреть загрузку объекта, оценить работу клининговых служб, охраны, ресепшн, в общем составить свое мнение об уровне работы управляющей компании.

Интервью для портала ComEstate.ru

Любая информация, представленная на данном сайте, носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой