Подбор помещений в аренду
ЗАКРЫТЬ
ЗАКРЫТЬ

Рациональный подход


6 октября 2015

Даже в благополучные времена для привлечения арендаторов в бизнес-центрах требовалось обеспечивать им достаточную инфраструктуру и привлекательную арендную плату. Как находить идеи для баланса данных составляющих? Рассказывает Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City&Malls PFM.

Сегодня в бизнес-центрах увеличилась доля вакансий, об этом говорят многочисленные исследования. Да, и в целом на рынке происходят значительные перемены: арендаторы ищут оптимальные варианты, переезжают из одних БЦ в другие, отличные по классности, расположению, меняют локацию в пределах одного центра и т. д. В этой ситуации привлечь компании-арендаторы в офисный центр можно не только продуманной ценовой политикой, но и дополнительными бонусами в виде собственной инфраструктуры БЦ.

Точки общепита, банки, ритейл стали уже классикой. Однако некоторые пошли гораздо дальше, предлагая арендаторам обширные лаунж-зоны, лофт-бары, street food фестивали, как в «Красной Розе», рояль, установленный в атриуме, и зимний сад как в БЦ «Легион 1». Собственно, появление избыточной инфраструктуры в офисных центрах стало заметной тенденцией еще в прошлые, более стабильные, годы, поскольку конкуренция на московском рынке всегда была достаточно острой.

Годы подъёма закончились и новые экономические условия, в которых все мы оказались, на первый план выдвинули подход рациональный. Арендатор уже не готов переплачивать за чрезмерную и часто не нужную ему инфраструктуру. Возможно, исключением являются творческие люди и компании. Они сами, зачастую, превращают свои офисы в нечто среднее между парком развлечений и рабочим пространством. Самый известный пример – офис компании Google, где есть даже горки, похожие на те, что установлены в аквапарках. Непринужденная атмосфера, созданная в офисе, способствует творческому процессу, появлению новых идей и вдохновения.

Но привлечь арендатора сегодня можно скорее рациональными преимуществами – большим количеством парковочных мест, в том числе гостевых, наличием конференц-залов, офисами курьерских служб, профессиональными услугами управляющей компании. Безусловно, нужны отделения банков или, как минимум, банкоматы и платежные терминалы, другие дополнительные услуги. Какие именно – зависит от пула арендаторов и их потребностей и расположения БЦ. Для центров, расположенных в удалении от транспортных узлов, логично предусмотреть шаттл-басы до ближайшей станции метро, как сделано, например, в «Магистраль плаза». Офисным центрам, которые находятся в районах с развитой инфраструктурой, возможно, нужно предложить новые услуги, которых нет в пешей доступности, а не дублировать уже имеющиеся.

Рациональный подход применяется и при развитии Делового квартала «Симоновский». В данном случае речь идет уже не об отдельно стоящем бизнес-центре, но о целостной территории, объединяющей бизнес-центры класса B+, торговые центры, многочисленные магазины и кафе в формате стрит-ритейл и обширную благоустроенную территорию с парковыми зонами. Здесь есть все необходимое для сотрудников арендаторов, чтобы, не выезжая за пределы квартала, можно было решить все возможные вопросы, касающиеся как бытовых аспектов, так и традиционно сопутствующих ведению бизнеса. Оплатить счета в банке, купить лекарства в аптеке и продукты в супермаркете, сдать вещи в химчистку и т.д.; в «Симоновском» есть кофейни и рестораны, где можно назначить встречу, озелененные пространства и места для прогулок.

ДК «Симоновский»

В целом, инфраструктура бизнес-центра должна быть не просто приятным дополнением и работать на концепцию БЦ, но и приносить собственнику доход. При продуманном использовании площадей бизнес-центра, это вполне возможно. При этом необходимо учитывать и особенности бизнеса потенциальных арендаторов, например, на развитие салона красоты в среднем уходит до года, но после этого этапа салон приносит стабильный доход. Соответственно, в первые месяцы аренду целесообразнее снизить, предусмотрев возможность повышения в дальнейшем. Льготную ставку аренды, например, может получить столовая с демократичными ценами, ориентированная на сотрудников арендаторов. В выходные дни у нее не будет посетителей.

Такой подход к использованию площадей БЦ дает возможность точнее просчитать доходы и прибыль собственника. Так, если денежный поток от торговой площади просчитывается с достаточно высокой степенью точности, то от лаунж-зоны с нестандартными элементами инфраструктуры - с большими допущениями. А вот эксплуатационные и другие расходы собственник несет независимо от поступлений. Таким образом, слишком большие пространства с малопонятными с финансовой точки зрения перспективами придется компенсировать за счет других помещений, иначе говоря, повышать арендные ставки, что не добавит конкурентных преимуществ бизнес-центру.

Типового БЦ, как и типовых подходов нет. В каждом случае концепция, финансовая модель, бизнес-план формируются с учетом основных параметров офисного центра и подхода собственника. Естественно, с учетом существующих на рынке трендов: сегодня таким трендом является рациональный подход к созданию эргономичного пространства.

Статья для портала officevmoskve.ru

Любая информация, представленная на данном сайте, носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой