Подбор помещений в аренду
ЗАКРЫТЬ
ЗАКРЫТЬ

Будущее заброшенных ТРЦ


10 февраля 2016

Текущий кризис может породить новую волну официально законсервированных, а по факту - заброшенных ТРЦ в России.

ТЦ ГлобусПо данным департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, основную массу заброшенных торговых центров, например, в США составляют объекты, построенные 20-50 лет назад. Они устарели, не выдержали конкуренции и закрылись вследствие низкой посещаемости и падения числа арендаторов. При этом собственники не стали сносить или переоборудовать эти объекты под иной функционал, а просто бросили их.

В отличие от США, причины опустения ТРЦ в России обычно связаны с тремя факторами: экономическим кризисом, неразрешенными организационными вопросами и форс-мажорными обстоятельствами. «Российская специфика в том, что торговые центры забрасывают не после ввода и эксплуатации в течение нескольких лет, - соглашается Сергей Шиферсон, коммерческий директор City & Malls PFM. – Чаще всего проект замораживают на стадии строительства. Например, в Москве в 2015 году был отложен запуск нескольких ТЦ. Среди них ТРЦ на Ярославском шоссе (девелопер Essence Development). Но есть и случаи остановки работы уже действующего ТЦ. К примеру, в Новосибирске торговый центр “Гранд Сити”, построенный в 2008 году, закрылся уже в 2009-м и с тех пор пустует». Известно, что в 2015 году собственник выставил его на продажу за 1 млрд. рублей. «Российский рынок торговой недвижимости слишком молод, а растущий сегмент представляет интерес для девелоперов - из него стараются выжать по максимуму, - считает Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar. - До недавнего времени торговая недвижимость была вторым по доходности сегментом после жилой. Возможно, по этой причине и вследствие упертости нашей нации мы не обнаружили в России ни одного заброшенного торгового центра, который когда-то был успешен, а после перестал посещаться и заполняться арендаторами, как это было в США».

ТЦ «Гранд Сити»Все заброшенные объекты в России в NAI Becar условно разделили на три группы: недостроенные ТЦ, пострадавшие от экономического кризиса 2008 года; ТЦ, реализация которых приостановилась из-за неразрешенных организационных вопросов; ТЦ, пострадавшие от форс-мажоров.

У проектов, которые вошли в первую группу, возникли проблемы с финансированием, либо они отошли в качестве залога банкам, либо их прекратили финансировать по причине отсутствия денег у собственника. Все проекты находятся на довольно высокой стадии готовности - от 60 до 80%. Таковы «Гранд Сити» в Новосибирске, ТРЦ на Навагинской в Сочи, ТРК «Одинцово-2». «При изменении экономической ситуации девелоперы могут приостановить или вовсе отказаться от проекта, - размышляет Сергей Шиферсон. - Во втором случае объект может быть продан со значительным дисконтом».

Заброшенный ТЦКо второй группе эксперты отнесли проекты, замороженные по причине неразрешенных организационных вопросов: неразберихи с документацией на земельный участок, отсутствием грамотной концепции, конфликтов между собственниками. Торговые центры данной группы как правило, также являются недостроями на высокой стадии готовности - например, МФК «Зенит» и торгово-офисный центр «Женский центр» в Москве.

В третью группу входят так называемые форс-мажорные объекты - ТРЦ, пострадавшие в результате пожара, затопления, существенного разрушения и т. д. В итоге собственники просто не стали их восстанавливать (ТЦ «Аэродром» в Петербурге). «Нам неизвестны торговые центры, заброшенные в чистом виде, то есть открытые, а затем по каким-то причинам пришедшие в упадок, - делится Мартин Лундвалль, генеральный директор Retail Profile Russia. - Наверное, это связано с тем, что на фоне роста инвестиций в коммерческую недвижимость России вообще, а в торговую - в частности, рынок проглатывал любые проекты - хорошие и не очень. Несмотря на кризисный 2015 год, в котором мы находимся, Россия по-прежнему отстает по количеству качественных торговых площадей на душу населения от стран Европы и Северной Америки. Предпосылки к появлению первых dead malls в России начали появляться еще в 2008-2009 гг. Кто помнит, торговые центры с сомнительной концепцией, плохим местоположением, слабым набором арендаторов и непрофессиональной управляющей компанией тогда почувствовали резкий отток покупателей ТЦ «Аэродром»и арендаторов. Надо сказать, что впоследствии эти торговые центры усилиями владельцев были переформатированы и сейчас представляют собой вполне конкурентоспособные объекты. Девелоперы, открывшие свои торговые центры после того кризиса, очевидно, учли негативный опыт своих коллег по цеху, и откровенно плохих торговых центров уже не было, были лишь те, которые, как принято говорить, “открылись в неподходящее время”. Говоря о заброшенных объектах, следует вспомнить, пожалуй, несколько известных недостроев в Москве, таких как “Голубой зуб” на Юго-Западной и аквапарк на Аминьевском шоссе. Однако эти объекты, насколько нам известно, обрели новых хозяев и есть шанс, что будут достроены.»

Решить проблему заброшенных проектов можно, переоборудовав их в низкокачественные ТЦ, под другие непрофильные функции или наполнив развлекательной составляющей, уверены в NAI Becar. «Для объектов, находящихся в неплохом состоянии, шансы возродиться достаточно велики, так как для потенциального девелопера это означает сокращение расходов на вход в проект, если собственник готов продать объект по адекватной цене, конечно, - уверена Ольга Шарыгина. - У зданий, переживших форс-мажорную ситуацию, например, пожар или затопление, а также у объектов, относящихся к группе, где есть неразрешенные организационные вопросы, шансов уже не так много. В первом случае зачастую будет дешевле снести существующий торговый центр и построить новый (то есть себестоимость такого проекта будет, скорее всего, выше, чем у строительства с нуля). Во втором - учитывая, насколько в нашей стране все непредсказуемо и индивидуально, зачастую инвестору оказывается проще реализовать другой проект».

По мнению Андрея Шувалова, старшего директора отдела торговых помещений Cushman & Wakefield, в силу конструктивных ограничений в ряде проектов можно сделать оптимизацию концепции и вселить в проект новую жизнь. Тем не менее в России были и есть проекты, реконцепция которых экономически нецелесообразна. Перед началом работы по реконцепции проекта необходимо провести анализ наилучшего использования участка и выделить самый доходный вариант. В рамках данной работы целесообразно провести SWOT-анализ существующего проекта, после чего определить идеальную коммерческую концепцию ТРЦ, соответствующую данной локации, зоне охвата и существующему/потенциальному конкурентному окружению. «Точно оценить, сколько вложений потребуется, очень сложно, даже если рассматривать конкретный проект, - считает Ольга Шарыгина. - Именно поэтому эти торговые центры пока еще стоят заброшенными. В первую очередь необходимо провести переговоры с текущим собственником, во вторую - провести техническую экспертизу. Подводных камней для заброшенных ТРЦ слишком много, и инвесторы не рискуют с ними “заморачиваться”. Обойти все сложности можно только с помощью денег и времени, а у девелоперов, как правило, и то, и другое ограничено».

Как отмечает Сергей Шиферсон, шанс на вторую жизнь у торгового центра есть в том случае, если он будет соответствовать требованиям, предъявляемым к современным качественным торговым площадям. «Смена концепции ТЦ, перепрофилирование или просто приход другой управляющей компании - более профессиональной и эффективной - шаги, которые вполне могут подарить объекту второй шанс, - продолжает эксперт. - В этом случае торговый центр может вернуться на рынок».

Мартин Лундвалль советует начинать с азов: «Исследование о наилучшем использовании с большой долей вероятности может показать, что сохранять торговое назначение объекта нецелесообразно. В этом плане тяжелее всего объектам с плохим местоположением. Однако и здесь мировой опыт, в первую очередь американский, показывает, что из ТЦ можно сделать при желании все что угодно (вернее - все, что востребовано): от церкви до тюрьмы. Как эти форматы монетизировать в России - вопрос открытый. Российский рынок молодой, мало удачных примеров переформатирования, универсальных рецептов нет, придется многое изобретать самостоятельно».

По состоянию на июль 2015 года аналитики Cushman & Wakefield оценили общий объем площадей в качественных торговых центрах России с площадью более 15 тыс. кв. м в 16,25 млн кв.м. По данным компании, первое место среди российских городов по обеспеченности качественными торговыми площадями занимает Краснодар с показателем 734 кв.м/1000 жителей. В Москве этот показатель составляет 382 кв. м/1000 жителей, это шестое место в рейтинге. Для сравнения: в США - 1000 кв.м/1000 человек.

В этих условиях аналитики компании не ожидают, что хотя бы один из действующих ТЦ в Москве опустеет и превратится в заброшенное здание. Однако такие перспективы не исключены для недостроенных проектов. «Учитывая большие объемы ввода торговой недвижимости в Петербурге, Москве и регионах, мы ожидаем, что по итогам текущего кризиса на рынке появится много недостроев, - делится Ольга Шарыгина. - К сожалению, уже есть примеры, когда проекты “стопорятся” на этапе согласованной проектной документации, когда все уже готово и нужно просто начать стройку, но у собственников-девелоперов нет для этого средств. Принимая во внимание цикличность экономики, рано или поздно большинство недостроенных проектов все равно будет реализовано. Вопрос только в убытках, которые понесет собственник или девелопер».

Автор Иван Майоров

Источник CRE Retail

Любая информация, представленная на данном сайте, носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой