Подбор помещений в аренду
ЗАКРЫТЬ
ЗАКРЫТЬ

Помогаю экономить, дорого!


4 мая 2016

В стремлении оптимизировать расходы на занимаемые площади арендаторы входят во вкус настолько, что некоторые собственники уже сейчас то ли в шутку, то ли всерьез предлагают им «доплачивать за право у нас поработать». Как бы то ни было, рынок офисной аренды до такой степени изменился, что играть по новым правилам придется всем и долго.

Оптимизация расходовПо словам Андрея Синявина, руководителя отдела консультации Sawatzky Property Management, в 2016 году сегмент аренды коммерческой недвижимости продолжает «нащупывать дно». «Арендаторы инициируют активные переговоры по оптимизации арендных условий: переводу ставки в рубли, снижению размера ставки, получению дополнительных преференций, переходу на процент от товарооборота в ритейле», - перечисляет г-н Синявин.

Игроки констатируют: параметров, оптимизация которых является целесообразной и наиболее выгодной, всего два: размер арендной ставки и площадь арендуемого помещения. «Безусловно, операционные расходы тоже поддаются корректировке, но в значительно меньшей степени. Те операционные расходы, которые раньше в БЦ класса А номинировались в долларах, сегодня перешли в рубли, и их тоже можно снижать, хотя, по сути, весь рублевый рынок перешел на ставку «все включено»: аренда, операционные расходы плюс НДС входят в предлагаемую арендатору ставку.

Также при желании можно сократить количество парковочных мест, впрочем, существенной экономии не дает», - говорит Мария Зимина, директор отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости Knight Frank.

Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City&Malls PFM, в первую очередь рекомендует компаниям-арендаторам провести анализ занимаемых помещений. «Во-первых, можно уплотнить рассадку сотрудников, - размышляет г-н Шиферсон. – Если по общепринятой норме на одно рабочее в офисе приходится порядка 8-10 кв. м., Можно уплотнить рассадкуто при грамотном уплотнении можно уменьшить этот показатель до 4-6 кв. м, сохранив достаточно комфортные условия для работы. Добиться этого можно, например, поставив вместо нескольких индивидуальных столов один с большой столешницей или иначе расставив столы».

Одной из разновидностей уплотнения является консолидация в рамках одного бизнес-центра филиалов или отделений компании-арендатора, расположенных в различных локациях. Во-первых, может уменьшиться совокупная площадь офисов, во-вторых, удастся сэкономить на эксплуатационных расходах – от электроэнергии до бумаги, в-третьих, собственник может предоставить скидку на арендую плату при передаче в аренду больших площадей или предложить более комфортное помещение в рамках прежнего бюджета. «В 2015 году мы отмечали тенденцию переезда арендаторов из офисов класса А в классы В и В+, - сообщает Сергей Шиферсон. – Сравнимый уровень комфорта, в том числе наличие собственной инфраструктуры, но за меньшую арендную плату, были привлекательными для арендаторов, рассматривающих пути оптимизации затрат на аренду и выбирающих подходящее соотношение цены и качества».

Еще одной возможностью «сэкономить на площадях» в компании называют организацию в офисе меньшего количества рабочих мест, чем работает сотрудников. Этот вариант приемлем для некоторых компаний, где в течение дня многие служащие проводят часть времени на встречах вне офиса. Таким образом, их рабочие места не пустуют, а компания сокращает размер арендной платы за счет меньшего по площади помещения. По этому пути пошла, например, еще в 2006 году компания Philips: в московском офисе для 600 сотрудников оборудовано 420 рабочих мест. Некоторые компании идут еще дальше, переводя часть сотрудников на дистанционный режим работы. Кроме того, арендатор может отказаться от кабинетной планировки в пользу открытого офисного пространства. В итоге open space позволяет получить больше полезной площади по сравнению с кабинетной рассадкой сотрудников, а также при ремонте в офисе сэкономить на возведении перегородок и стен, не считая отделки. Не самой популярной, но допустимой мерой эксперты называют сокращение количества или вовсе отказ от аренды парковочных мест для работников компании, а также отказ от компенсации сотрудникам стоимости парковки.

По данным Андрея Синявина, комплексный аудит действующей модели эксплуатации территориального подразделения крупной корпорации может обойтись в сумму от 5 млн. до 10 млн. рублей. При этом, как показывает практика, консультантом могу быть предложены способы существенной оптимизации эксплуатационных расходов за счет внедрения оптимальных стандартов эксплуатации, развития процедур внутреннего контроля качества услуг, приведения контрактов с подрядными организациями в соответствие с рыночными условиями, оптимизации штата службы эксплуатации, оптимизации непосредственно технологических процессов.

В свою очередь, оптимизировать расходы сегодня активно стремятся и УК. «Например, в УК City&Malls PFM часть работ по техническому надзору или тому же ремонту, которые ранее отдавались на аутсорсинг, выполняется своими силами, нагрузка распределяется среди сотрудников УК,» - делится Сергей Шиферсон. – «Еще один способ сэкономить – оптовая закупка услуг у субподрядных организаций. В управлении компании находятся несколько объектов, и закупка однотипных услуг у одной подрядной организации дает существенную скидку за объем. Еще один способ сэкономитьВ частности, в 2015 году такой подход позволил УК City&Malls PFM сэкономить порядка 15% на таких работах, как мойка панорамных окон и фасадов».

Кроме того, собственник здания может провести дополнительный аудит расходов на эксплуатацию, полагают в Rusland SP. В случаях с залоговыми активами, которые банк забрал в собственность, не раз наблюдались ситуации, когда при аудите собственной эксплуатирующей компании обнаружились «мертвые души» - уборщицы с зарплатами по 70 тыс. рублей и т.д. Разделение объемов работ по соответствующим специализированным компаниям – охрана, клининг – и отказ от работы с консультантами, которые не располагают собственным штатом, а фактически переступают свои работы тем же специализированным компаниям, - все это позволяет собственнику сэкономить как минимум 10-15% расходов на эксплуатацию. Помимо этого, собственники год от года будут более активно обращаться к компаниям, предлагающим услуги, связанные со снижением налогооблагаемой базы – здесь также есть довольно широкие возможности.

В Sawatzky убеждены, что собственникам зданий как никогда важно держать руку на пульсе и активно использовать непрямые способы повешения лояльности арендаторов: развивать инфраструктуру зданий, предоставлять дополнительные сервисы, создавать комфортную и доброжелательную атмосферу для арендаторов, осуществлять маркетинговое продвижение своих проектов.

«Сегодня все чаще случаются ситуации, когда арендатор приходит к собственнику, условно говоря, с подписанным контрактом на аренду другого здания. Принципиальный вопрос для собственника – понять, манипулирует ли им арендатор или урегулирование этого вопроса уже невозможно,» – делится Илья Шуравин, управляющий партнер Rusland SP. – «Действительно, в прошлый кризис именно консультанты активно предлагали квалифицированные услуги по пересмотру условий действующих договоров аренды, в том числе и таким методом. Но время изменилось, и многие собственники неплохо поднаторели в переговорах по снижению арендных ставок, существенно снизив долю участия консультантов в подобных сделках. Размер вознаграждения консультанту за услуги по пересмотру условий договора, варьируется от компании к компании, но есть ряд примеров, когда лояльный арендатор готов платить до 30% от годового снижения арендной платы. Также стоит отметить, что там, где была фиксированная (а где-то даже и долларовая) ставка эксплуатации, возникла возможность обсудить снижение нагрузки расходов на аренду через переход к общеизвестному принципу open book при расчете расходов на эксплуатацию пропорционально занимаемым площадям».

Источник: CRE