Подбор помещений в аренду
ЗАКРЫТЬ
ЗАКРЫТЬ

Секреты эффективного управления кластерами


20 февраля 2017

17 февраля на портале коммерческой недвижимости cre.ru прошло live-интервью с генеральным директором УК City&Malls PFM Алексеем Емельяновым.

Основной темой интервью стали кластеры в недвижимости. Отвечая читателям, Алексей поделился информацией об истоках развития кластерного подхода, способах оценки эффективности деятельности кластера, а также об особенностях развития территорий в таком формате.

Впрочем, среди 20 вопросов часть касалась различных аспектов деятельности управляющей компании - размера маркетингового бюджета, отбора проектов для принятия в управление, способах сохранения стратегического видения развития компании и т.д.

Отдельное внимание читатели уделили масштабным проектам City&Malls PFM – Деловому кварталу «Симоновский» и МЦ ROOMER.

С полной версией интервью вы можете ознакомиться далее или по ссылке http://www.cre.ru/interviews/hotline/24.

Live-интервью: Алексей Емельянов

Алексей Емельянов

14:58
CRE.ru: Уважаемые читатели, мы начинаем Live интервью. Алексей Емельянов готов отвечать на ваши вопросы.

15:03
Алексей Емельянов: Добрый день, уважаемые читатели.

14:59
Артур: Добрый день Алексей, Что на ваш взгляд отличает успешного риэлтора от неудачника? и что является единицей личностного масштабирования риэлтора?

15:04
Алексей Емельянов: Здравствуйте, Артур. Критерии успешности похожи в любой профессии. Один из главных – это, конечно, востребованность риэлтора как специалиста. К «неудачнику» не вернутся клиенты, не станут работать с ним на длительных проектах. Человек, не сумевший реализоваться как профессионал, просто не заработает денег в профессии. Поэтому показателем успешности специалиста могут служить и материальные атрибуты, например, престижная машина или дом на Канарских островах. :) Другой важный фактор – оценка специалиста коллегами по отрасли, попадание в авторитетные рейтинги или же просто обращение коллег за советом. По таким аспектам вполне можно сделать вывод об успешности персоны.

14:59
Ольга: Сколько денег тратит компания на маркетинг при запуске проекта и прb ведении операционной деятельности в сегменте офисной недвижимости.

15:06
Алексей Емельянов: Добрый день, Ольга. Как правило, на старте проекта маркетинговый бюджет составляет порядка 10% от прогнозируемой выручки. Когда проект занимает свое место на рынке, объем поддерживающей кампании составляет порядка 1-3% выручки.

15:03
Павел: Здравствуйте, Алексей!
В каких случаях Ваша компания отказывается от предложений управлять "P","F" (эксплуатация/коммерция) объектом недвижимости? Как происходит выбор объектов правления?

15:11
Алексей Емельянов: Здравствуйте, Павел.
Вопрос о принятии или непринятии объекта в управление требует серьезного изучения определенных вопросов. Во-первых, какие цели ставит перед управляющей компанией собственник объекта. Сразу оценивается реальность достижения этих целей. Во-вторых, чтобы не купить "кота в мешке", требуется провести все необходимые мероприятия по оценке состояния объекта – технический аудит и пр.

Собственник и управляющая компания могут по-разному видеть решение имеющихся задач. Тогда УК должна попытаться аргументировано убедить владельца объекта в необходимости тех или иных мер. Солидарная позиция собственника и управляющей компании становится залогом успешной работы на проекте. Если стороны не сумеют договориться сразу, и как следствие – не будут слышать друг друга, сотрудничество как минимум будет малоэффективным. Зачастую такой подход и вовсе приводит к негативным последствиям. Конечно, в практике City&Malls PFM случалось, что на предварительных переговорах обнаруживалась разница в подходах. Тогда мы отказывались от сотрудничества.

15:04
Сергей: Алексей, здравствуйте!
Из каких этапов состоит процесс реализации концепции объекта(кластера), от формирования идеи до реализации в жизнь? Какие ключевые аспекты влияют на формирование концепции кластера? на какой из аспектов следует уделить особое внимание?

15:14
Алексей Емельянов: Сергей, добрый день.
Основные этапы:
1) Анализ рынка недвижимости
2) Анализ локации и перспектив развития того или иного сегмента недвижимости в локации
3) Формирование проекта кластера, стратегии развития
4) Реализация работ по строительству / реконструкции / реновации
5) Проведение арендной кампании, формирование пула арендаторов
6) Вывод на рынок готового проекта

Каждый из этих этапов должен быть тщательно проработан специалистами. Недоработка на каком-то из участков может стать причиной неэффективности всего проекта. Но нужно помнить, что с выходом проекта на рынок всё только начинается и надо быть готовыми к тому, чтобы реагировать на сигналы рынка и вносить необходимые корректировки, если требуется.

15:08
Сергей: Алексей, добрый день.
Какую роль в формировании концепции кластера играют арендаторы?
Что первично, объект со своей концепцией или "незаурядный арендатор", который создает вокруг себя атмосферу. Как быть при необходимости проведения ротации таких "атмосферных"арендаторов, с целью повышения качества или класса БЦ/ТЦ/мфк?

15:21
Алексей Емельянов: Арендаторы, конечно, являются частью концепции кластера. При этом возможны оба варианта развития событий. Прорабатывая концепцию кластера, анализируя локацию и прочие параметры, УК может принять решение о создании специализированной площадки и привлечении на неё тематических арендаторов. Или же кластер может сложиться на базе сферы деятельности одного или нескольких крупных арендаторов. На рынке есть примеры обоих случаев.

Якорный арендатор для любого проекта – это большое преимущество, поскольку дает своего рода стабильность, большую устойчивость проекта на рынке. Причем известные крупные компании обычно привлекают небольшие или смежные, обеспечивающие бизнесы. Тем самым повышая показатели загрузки площадей.

К недостаткам можно отнести то, что при съезде такого арендатора освобождаются существенные площади. Возрастает показатель вакантности объекта, появляется риск съезда компаний-сателлитов. Но всё-таки в этом случае вопрос ротации не возникает внезапно, как правило у каждой из сторон (УК и арендатор) имеются свои предпосылки для расставания. И важно грамотно выстроить процесс взаимодействия, чтобы даже такой этап прошел конструктивно и комфортно для всех участников.

15:12
Энвер: Добрый день!
Были ли неудачные решения в позиционировании каких-либо объектов? Когда и как приходит понимание , что ошибка именно в концепции? Пути разрешения подобной ситуации

15:25
Алексей Емельянов: Здравствуйте, Энвер. В практике нашей компании очевидных неудач не было.
Важно следить за деятельностью проекта, оценивать ключевые параметры, показывающие результаты его реализации – заполняемость, арендный поток, рентабельность, посещаемость (для торговых объектов) и т.п. Такой мониторинг позволит оперативно вносить корректировки и избежать «краха» всей концепции.

15:14
Оксана: Что лично Вам позволяет сохранять видение и развивать компанию?

15:28
Алексей Емельянов: Добрый день, Оксана.
Как известно, до 80% рабочего времени, а иногда и более, у любого человека занимает рутина. Очень важно всегда держать в уме ту цель, которую определил в качестве приоритетной и пытаться сверять свои ежедневные действия с этой целью. Конечно, эта цель должна быть фокусом не только для меня как генерального директора, но и для команды, ключевых сотрудников и руководителей, которые каждый в своей сфере делают достижение этой цели возможным.

15:23
Виталий: Какие решения были использованы в сфере эко-дизайна и озеленения общественных зон в Деловом квартале «Симоновский» и БЦ «Симонов Плаза»?

15:31
Алексей Емельянов: Здравствуйте, Виталий. Вся территория была благоустроена, выполнены ландшафтные работы, созданы условия для комфортного нахождения на территории. Был открыт вид на набережную, что полностью поменяло облик территории, превратив ее из депрессивной промзоны в привлекательный объект. Материалы, которые использовались и для фасадов зданий, и для обустройства территории, вполне вписываются в понятие «экодизайн» - дерево, металл, стекло, кирпич.

В настоящее время Деловой квартал «Симоновский» является ядром Даниловского района, аккумулируя большой поток людей в рамках своих объектов и территории и придавая импульс дальнейшему развитию городского пространства.

15:28
CRE.ru: Откуда берутся кластеры? Как они появились в портфеле вашей компании?

15:38
Алексей Емельянов: Возвращаемся к теме интервью. :) Исторически кластеры стали формироваться на территориях промышленных районов. Наличие крупных предприятий в черте мегаполисов нецелесообразно с точки зрения экономики, экологии и развития городской среды. В связи с этим власти столицы задали курс на освоение территорий бывших промзон. Большая часть проектов была реализована в 2009-2010 годах.

Первый этап представлял собой редевелопмент промзон под жилье. На осваиваемых территориях появлялись жилые комплексы с необходимой социальной и торговой инфраструктурой. Впоследствии стали создаваться деловые кластеры и МФК.

Компания City&Malls PFM в 2010 году приняла в управление бывшую территорию завода «Динамо», расположенную рядом со станцией метро «Автозаводская». Она нуждалась в комплексном развитии. Результатом нашей работы стало появление крупного Делового квартала «Симоновский», который стал импульсом развития для всего Даниловского района Москвы.

Помимо этого, компания управляет творческим кластером «Винзавод» и досуговым кластером МФК «Бадаевский», который сложился на территории бывшего пивоваренного завода им. Бадаева.

15:29
Юлия: В чем преимущества (недостатки) развития территорий в виде кластера?

15:42
Алексей Емельянов: Добрый день, Юлия. Очевидное преимущество заключается в синергетическом эффекте. Разные форматы, представленные в кластере, дополняют друг друга. Так, например, бизнес-центры, их сотрудники и посетители, являются дополнительным покупательским потоком для предприятий торговли и общепита в квартале.

Общее развитие квартала, рост узнаваемости бренда в целом, складывающийся из разных составляющих, повышает статус и уровень кластера, привлекает потенциальных арендаторов.

Есть и особенности. Они касаются обслуживания и технической эксплуатации. УК необходимо управлять не одним зданием, а несколькими, а также обслуживать и развивать прилегающую к ним территорию. Кроме того, если кластер имеет определенную специализацию, управляющая компания может столкнуться с трудностями при подборе арендаторов.

15:32
CRE.ru: Какие кластеры в коммерческой недвижимости можно считать успешными на сегодняшний день и почему?

15:49
Алексей Емельянов: Успешность кластера можно оценить по стандартным критериям, таким как уровень заполняемости, востребованность проекта, объем выручки, рентабельность. Есть и субъективные факторы – пул арендаторов и положение компаний на рынке, их репутация, которая в определенной степени транслируется на репутацию и статус квартала.

Кроме того, в успешном кластере резиденты соответствуют его специализации.

Конечно, мы не располагаем финансовыми данными, но если оценивать кластерные проекты, то в качестве успешных можно привести такие объекты, как:
- престижный Москва-Сити, где разместили свои головные офисы такие компании, как «Норильский никель», «Фармасинтез», IBM, «УралКалий», KPMG, ILM и другие
- ультрасовременный арт-кластер «Красный Октябрь», где сосредоточено большое количество рекламных агентств, архитектурных бюро, медийные компании, галереи и т.п.

По проектам в управлении City&Malls PFM:
- Центр современного искусства «Винзавод» с загрузкой площадей на уровне 99%. Его арендаторы соответствуют общему направлению кластера (художественные галереи, студии, офисы креативных агентств).
- МФК «Бадаевский», в котором 95% площадей сданы в аренду, из которых около 70% резидентов имеют «досуговый» профиль (рестораны, клубы, бары, квесты, танцевальные студии).
- Деловой квартал «Симоновский», который был выведен на рынок в начале 2015 г, имеет показатель общей загрузки - 80%. Особо хочется отметить мебельный центр, входящий в состав Делового квартала – ROOMER, где есть лист ожидания из потенциальных арендаторов.

15:41
Виталий: Существуют ли критерии подбора арендаторов у УК?

15:50
Алексей Емельянов: Существуют, если кластер имеет специализацию. Например, в «Винзаводе» площади арендуют студии и художественные галереи, коммуникационные и креативные агентства.

15:44
CRE.ru: В чем отличия для управляющей компании в управлении отдельным бизнес-центром и деловым / творческим / досуговым кластером? Существуют ли особенности в ведении коммерческой деятельности, эксплуатации? Чем управлять легче и почему?

15:55
Алексей Емельянов: При управлении комплексным проектом, конечно, объем задач, которые стоят перед компанией, гораздо больше, чем для отдельно стоящего торгового или бизнес-центра. В кластере, кроме обслуживания самих зданий, управляющая компания отвечает за эксплуатацию инженерных сетей, их подключение к внешним городским сетям. И нельзя забывать о прилегающей территории – её развитием и благоустройством также занимается УК.

Кроме того, арендаторов в кластере обычно больше, чем в отдельном БЦ. Соответственно, управление кластером фактически невозможно вести в «ручном» режиме. Оно требует автоматизации многих процессов для того, чтобы исключить сбои.

15:44
Ольга: Есть ли какие-то отличия во влиянии экономического кризиса на кластеры недвижимости?

15:59
Алексей Емельянов: Здравствуйте, Ольга. Кластеры являются частью рынка недвижимости, поэтому общее влияние кризисная ситуация на них также оказывает. Но за счет сочетания различных сегментов недвижимости, за счет синергии бизнесов в развитии кластера, в некоторых моментах сила воздействия может быть ниже.

На примере «Винзавода» могу сказать, что специализация кластера в кризис позволяет сохранять и даже увеличивать трафик. Посетители знают это место, как центр сосредоточения дизайнерских и творческих галерей и мастерских. И даже придя в конкретную студию, они наверняка не упустят случая посетить и другие.

Здесь работает тот же механизм, что и в торговых центрах, где якорные арендаторы служат основным генератором трафика, а магазины в торговой галерее «пользуются» этим потоком.

15:52
CRE.ru: Было ли решение создания кластеров целенаправленным для вашей компании?

16:01
Алексей Емельянов: Скорее нет, но сейчас можно говорить о том, что у компании накопился значительный опыт в данной сфере.
Отдельно нужно сказать о Деловом квартале «Симоновский», который фактически был создан и теперь управляется силами City&Malls PFM. Освоение бывшей территории завода «Динамо» наша компания начала с разработки концепции и реализации проекта мебельного центра ROOMER. Следующим этапом стало развитие всей прилегающей территории – стало очевидно, что проект надо развивать как комплексный, в котором все элементы на большой общей территории должны быть взаимосвязаны. В связи с этим было принято решение о создании делового квартала, который включал бы в себя деловую, торговую и инфраструктурную составляющие.

Проект доказал свою успешность, демонстрируя высокий уровень востребованности.

15:52
Сергей: Для каких кластеров (какого направления) более характерна высокая ротация арендаторов? Почему?

16:05
Алексей Емельянов: Ротация является неотъемлемой частью любого объекта коммерческой недвижимости. Более высокие показатели ротации наблюдаются в офисных объектах, кластерных и других, где площади поделены на небольшие блоки по 50-100 кв. м. Такие офисы обычно арендуют небольшие компании, которые больше подвержены изменениям и экономическим рискам.

Минимальной ротация будет в комплексах, где арендаторы занимают большие площади и вкладывают значительные средства в ремонт помещений, а также в продвижение и повышение информированности целевой аудитории о своем месторасположении.

16:00
CRE.ru: Что вы корректировали в объектах за время управления ими и почему?

16:08
Алексей Емельянов: Управление любым объектом предполагает регулярные корректировки, улучшения. Однако значительных, радикальных изменений нет. Если проект реализуется с нуля, как правило, все нюансы учитываются еще на этапе его разработки. Например, в Деловом квартале «Симоновский» мы сделали единственную существенную корректировку в прошлом году - это изменение назначения одного из зданий. Мы планировали сдать двухэтажное здание площадью 2300 кв. м под офис/штаб-квартиру крупной компании.

Но такие факторы как расположение в непосредственной близости от МЦ ROOMER и высокий спрос на торговые площади внутри мебельного центра, повлияли на решение управляющей компании изменить запланированное назначение объекта и сделать его торговым. Сейчас в этом здании располагается Дисконт ROOMER.

16:01
Владимир: Сейчас предпринимается достаточно много мер по развитию промзон, в том числе и в регионах. Как вы считаете, подстегнет ли эта инициатива развитие функциональных кластеров в регионах? Планируете ли вы с ростом таких объектов по стране выходить в регионы?

16:10
Алексей Емельянов: Здравствуйте, Владимир. Промзоны есть во многих российских городах, поэтому в течение ближайшего времени практика их освоения и редевелопмента придет и в регионы. Мы рассматривали возможность реализации подобных проектов, однако пока мы сконцентрировались на развитии московских объектов.

16:07
Оксана: Расскажите о сложной / проблемной ситуации, которая возникла с арендатором и как вам удалось ее решить?

16:13
Алексей Емельянов: Добрый день, Оксана. Задача управляющей компании – грамотно выстроить взаимоотношения с арендатором. Многие проблемы могут возникать из-за несвоевременного реагирования на обращение арендатора. Поэтому в нашей компании существуют службы, аккумулирующие и обрабатывающие запросы – служба одного окна, он-лайн личный кабинет арендатора. А также проводится активная работа в области автоматизации бизнес-процессов и координации действий всех подразделений для максимально оперативного и эффективного удовлетворения потребностей арендатора.

16:10
Екатерина: подскажите, почему еще актуальны такие магазины как Румер? вроде все понятно. все давно покупают в интернете.... спасибо.

16:20
Алексей Емельянов: Здравствуйте, Екатерина.
Очевидно, что сегодня нельзя игнорировать растущий сегмент интернет-торговли, отвлекающий часть спроса. Но при этом опыт покупки мебели через интернет не всегда складывается удачно, что показывают опросы посетителей МЦ ROOMER. Электронная торговля в достаточно небольшой степени регулируется законодательством. Пользуясь этим, интернет-продавцы зачастую пренебрежительно относятся к своим покупателям - продают некачественный или неправильный (не тот, что был заказан) товар, не выдерживают сроков доставки либо вовсе не исполняют заказ. Поэтому для покупателей риск при приобретении мебели через интернет остается существенным.

По этой причине большинство уважающих и себя, и своих потенциальных покупателей мебельных интернет-магазинов в любом случае стараются иметь как минимум небольшой шоу-рум, куда до заказа покупатель может подъехать для просмотра товара, выбора обивки (дивана) и фурнитуры (для корпусной мебели), беседы с другими покупателями на тему порядочности продавца и, наконец, общения с консультантом по поводу сроков и стоимости заказа и доставки. Всю эту информацию не всегда можно получить на сайте.

В МЦ ROOMER на сегодняшний день представлено несколько компаний, реализующих свои товары в том числе и через интернет. И существенных препятствий для совмещения в мебельном центре как офф-лайн, так и он-лайн коммерции нет.

16:21
CRE.ru: Алексей, ввиду количества вопросов особенно приятно, что вы согласились расширить временные рамки интервью, чтобы ответить всем.) Спасибо и успехов!

16:24
Алексей Емельянов: Спасибо организаторам и всем участникам! Хорошего дня.