Подбор помещений в аренду
ЗАКРЫТЬ
ЗАКРЫТЬ

Специализированные объекты недвижимости: будущее или утопия?


11 февраля 2014

Эксклюзивное интервью  журналу "Facility Manager" дал генеральный директор управляющей компании City&Malls PFM Алексей Емельянов. Он рассказал об открытии мебельного центра Roomer в Москве, об особенностях управления специализированными объектами торговой недвижимости, также удалось побеседовать о текущей ситуации и трендах рынка.

Алексей ЕмельяновКак развивается рынок специализированных объектов в Москве, в том числе торговых центров? Зачем специализированные торговые центры рынку?

В России сегмент специализированных торговых центров начал формироваться совсем недавно. В 90-е годы товары для строительства и ремонта реализовывались исключительно в формате уличной торговли и открытых рынков. В Москве было несколько таких площадок: «Синдика-О», «Каширский двор», «Мельница» на 41км МКАД. Это было время стихийного освоения территорий, когда у предпринимателей не было четкой стратегии освоения рынка, а у торговли – выраженной концепции. Но со временем в столице стали возникать и такие объекты, как выставочный центр «Росстройэкспо» на Фрунзенской набережной, ТВК «Экспострой на Нахимовском», «Рынок на Войковской», торговля в которых уже шла по другим – цивилизованным – правилам. И, наконец, Россией заинтересовались иностранные игроки: в Москве открылись первые OBI и Leroy Merlin, в Санкт-Петербурге – Castorama. Эти специализированные торговые центры предлагают посетителям достаточно широкий ассортимент товаров, но лишь в среднеценовой категории.

Еще в 2010 году московские власти озвучили свое намерение модернизировать рынки, находящиеся в некапитальных строениях. В итоге предполагается, что на их месте появятся новые торговые центры и ТПУ. Все это, безусловно, также будет способствовать формированию цивилизованного рынка. Так, уже сегодня собственники «Каширского двора» пытаются менять свой бизнес, недавно ими был построен новый торговый центр общей площадью 10 000 кв м.

Какова на сегодняшний день насыщенность специализированными торговыми комплексами в Москве?

Безусловно, сегодня рынок можно охарактеризовать как высоко насыщенный. Уверен, что в будущем не стоит ожидать появления большого количества новых игроков, появится не больше одной-двух торговых площадок. При этом конкуренция между существующими компаниями будет усиливаться, но главный акцент сместится в область качества услуг, уникальности атмосферы центра, оригинальности концепции и широкого ассортимента товаров. Например, практически все специализированные центры сегодня стараются увеличить срок пребывания посетителя за счет открытия таких площадок как детская комната, гардероб, кафе и рестораны.

В настоящее время известна сегментация в зависимости от вида товаров – детские, электроника, мебельные и строительные, спортивные и пр. Кстати, так как детские товары являются сильным якорем, то торговые центры все чаще отдают под них целый этаж. Поэтому отдельных детских магазинов в Москве становится гораздо меньше.

Мебельный центр ROOMER

Расскажите, пожалуйста, об особенностях управления специализированными объектами.

Facility Management специализированных центров в целом аналогичен управлению классическим моллам. Главное отличие в том, что при открытых подиумах инженерная служба не может появляться на территории во время работы центра, так как это может помешать посетителям. Если классические ТРЦ с бутиками могут позволить себе на время закрыть один бутик и провести необходимые работы, то, например, в нашем мебельном центре ROOMER дневные службы допустимы лишь в случае аварии.

Сегодня на рынке очень мало управляющих компаний, ориентированных на работу со специализированным центрами. Чтобы качественно выполнять услуги по управлению этим бизнесом, необходимо обладать узкоспециализированными знаниями, например, быть знакомым с проблемами отечественной мебельной индустрии, уметь предвидеть изменения потребительских предпочтений. Поэтому персонал такой УК должен постоянно осуществлять мониторинг рынка и происходящих на нем изменений.

Как известно, управляющей компании классического торгового центра достаточно заполнить его известными брендами, а также открыть кинотеатр и продуктовый супермаркет. В дальнейшем для повышения потока посетителей остается лишь устраивать карнавалы, ночи шопинга и прочие мероприятия. И практически всегда такой торговый центр найдет своих покупателей. Специализированные ТЦ, которыми управляет наша компания City&Malls PFM, требуют более четкой и масштабной маркетинговой работы. Классические инструменты для поддержания интереса к подобным центрам не годятся. На площадках, например, мебельного центра ROOMER нужно постоянно устраивать мероприятия профессионального характера с участием дизайнеров и архитекторов, которые также являются целевой аудиторией МЦ.

Не менее важна работа департамента аренды, специалисты которого постоянно следят за появлением новинок в России и Европе. Например, сегодня все большую популярность набирает концепция экологического дома, и хотя в России этот тренд еще не имеет особой силы, мы должны думать об ассортименте будущего. Так, вскоре могут быть высоко востребованы новые технологии обогрева зданий, специальные проводки, солнечные батареи, экологическое дерево и пр.

Мебельный центр ROOMER

Есть ли цикл жизни у специализированных объектов? Ведь очень сложно изменить их назначение, когда функция уже заявлена.

Смотря о каких специализированных центрах идет речь. Например, детский торговый центр «Аэробус» с точки зрения его конструктива и внутреннего устройства всегда можно перестроить в классический молл. Мебельный центр ROOMER подвергнуть реконцепту будет сложнее, на это потребуется много времени. Да и вряд ли это будет иметь смысл, так как ниша мебели и товаров для строительства имеет бесконечно долгий жизненный цикл. ТВК «Экспострой на Нахимовском», например, работает на рынке с 1997 года и держит уверенные позиции. Кстати, в своей практике я не сталкивался с полной сменой концепции торгового центра. Как правило, речь идет о реконцепции, особенно в тех случаях, когда рядом с уже существующим центром появляется новый конкурирующий объект.

Как происходит поиск арендаторов: сложнее или проще, чем в обычных ТЦ?

Думаю, что сложнее этот процесс был бы для управляющей компании, которая не ориентируется в специализированной торговле. Компания City&Malls PFM уже имеет пул постоянных партнеров, которые оперативно реагируют на информацию о появлении новой торговой площадки. Конечно, это не отменяет постоянный мониторинг рынка и поиск новых интересных игроков не только в России, но и в Европе.

Кому сложнее при запуске нового специализированного центра – владельцу помещения или арендатору?

На стартапе сложнее владельцу, так как ему необходимо завоевать доверие потенциальных арендаторов, доказать им, что проект будет успешным. В последующем, когда весь торговый центр уже занят, сложнее арендатору. Пробиться на вакантные площади становится непросто. Так, при запуске МЦ ROOMER некоторые приглашенные арендаторы давали нам отсрочку в два-три года, то есть они были готовы зайти на проект, когда тот уже займет свое место на рынке. Однако уже по прошествии двух месяцев после открытия, когда мебельный центр был занят на 95%, многие стали бороться за место в ROOMER.

Есть ли у арендаторов гарантия, что и по прошествии пяти лет в мебельном центре для них существенно не изменятся условия аренды или что договор не будет расторгнут?

Во-первых, управляющая компания ведет постоянный диалог с арендаторами на предмет своего планирования маркетинговой и рекламной кампании. Это особенно важно для них в новых проектах так как является основным гарантом высокого потока покупателей и стабильной выручки. Во-вторых, для арендаторов стоимость аренды является, пожалуй, одним из последних факторов при принятии решения о сотрудничестве. Гораздо важнее, стабильность партнера и перспективность нового проекта. Безусловно, мы закладываем ротацию арендаторов в МЦ, но она скорее будет зависеть от состояния экономики в стране, чем от субъективных причин.

Какую вы могли бы отметить концептуальную разницу рынков специализированных торговых центров в России и Европе?

В Европе отсутствуют аналоги московских крупных проектов, когда открываются мебельные центры общей площадью до 150 000 кв м. На западе принят формат небольших магазинов и торговых центров. У нас все по другому – многие покупатели сами делают ремонт, самостоятельно закупают материалы для ремонта. Европеец, напротив, обращается в архитектурное бюро, где ведет со специалистом все переговоры о ремонте и будущем дизайне. А архитектор уже самостоятельно приобретает все необходимые материалы в хорошо известных ему магазинчиках. Отсюда и совсем другая философия торговли предметами интерьера и товарами для ремонта

Журнал "Facility Manager" №5 (2014)